Delphi insights: Ny utredning om ägarlägenheter och hyrköp av bostäder
I december 2024 lämnades utredningen ”Fler vägar till att äga sitt boende” över till regeringen, vilken föreslår en utvidgning av systemet för ägarlägenheter och införande av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder. Syftet är att ge fler möjlighet att äga sitt boende och öka antalet boendeformer. I den här artikeln går vi igenom några av de förslag som utredningen tar upp.
Omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter
Utredningen föreslår en ny lag som reglerar omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter. En sådan omvandling ska kunna ske på fastighetsägarens initiativ. Denne kan lämna ett erbjudande till hyresgästerna om att köpa sina respektive lägenheter. I samband med ett sådant erbjudande ska det följa viss informationsskyldighet, som till exempel information om vilken rätt som finns att låta närstående köpa lägenheten, i stället för hyresgästen själv, och information om vad som gäller för besittningsskydd. Fastighetsägaren ska även ha vissa skyldigheter att i samband med detta genomföra besiktningar och värderingar av fastigheten. De hyresgäster som inte köper sin lägenhet ska ha rätt att bo kvar och även senare ha rätt till ett nytt erbjudande, genom vissa former.
Det finns idag begränsningar vad gäller fastighetsbildning. Dessa måste ändras för att förslaget ska kunna genomföras. Åttaårsregeln, som hindrar omvandling av bostäder som använts som bostad de senaste åtta åren, samt krav på viss nyttoeffekt för fastighetsägaren vid bildande av tredimensionella fastigheter, kan behöva tas bort. I förslaget öppnas upp för att endast två ägarlägenheter i en sammanhållen enhet ska vara möjligt att fastighetsbilda. I dagsläget är krävs minst tre boenden. Det är ett intressant förslag som öppnar upp många möjligheter.
Trapphus och gemensamma utrymmen ska vara samfälligheter. Om en ägarlägenhetsägare bryter mot sina förpliktelser, till exempel orsakar störningar, kan samfällighetsföreningen väcka talan i domstol och kräva att ägaren, vid vite, säljer sin lägenhet. Den hyresgäst som väljer att bo kvar som hyresgäst, utan att köpa ägarlägenheten, ska även ha kvar samma besittningsskydd som tidigare.
Utredningen uppskattar att omvandlingsförfarandet kan göra det möjligt för fler hushåll att köpa bostad, men ger ingen prognos för hur mycket antalet ägarlägenheter kan antas öka. För bostadsutvecklare lyftas att det kan vara ett mer kostnadseffektivt sätt att skapa nya bostäder.
Ny lag om hyrköp av bostad
Redan idag finns aktörer på marknaden som erbjuder olika varianter av hyrköp, i huvudsak genom att konsumenten kan bo i en bostad samtidigt som denne sparar för att köpa samma bostad vid viss tidpunkt i framtiden. Även inom det här området föreslår utredningen en ny lag. Fastighetsägaren, som då kommer vara en form av hyrsäljare, binder sig till att sälja bostaden vid en viss tidpunkt (alltså en form av option). Tanken är att utfästelsen från hyrsäljaren ska vara bindande, vilket skulle innebära ett undantag från nuvarande principer inom fastighetsrätten där sådan utfästelse inte är bindande. Hyrköparen bestämmer om hen ska utnyttja optionen och förvärva lägenheten inom en viss stipulerad tid. Efter optionstidens utgång förfaller optionen.
Hyrköparen kommer betraktas som en konsument, varför lagen kommer att vara tvingande till förmån för denne, vilket liknar dagens hyresrättsliga reglering. Under hyrestiden, innan förvärvet, kommer nyttjanderätten dock inte att klassas som en ”vanlig” hyresrätt, och 12 kap. jordabalken kommer inte att gälla. Däremot föreslås en hyrköpslag hänvisa till flera av de nu gällande hyresbestämmelserna.
Den option som parterna avtalar om föreslås vara bindande för hyrsäljaren och det ska krävas att hyrköparen gör sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott för att hyrsäljaren ska kunna säga upp avtalet. Samtidigt ska hyrköparen ha rätt att säga upp hyrköpsavtalet vid vilken tidpunkt som helst under avtalstiden (med viss uppsägningstid). Hyrköpsavtalet föreslås upphöra i sin helhet när optionen som senast kan göras gällande. I utredningen åläggs hyrsäljaren en skyldighet att påminna hyrköparen inom viss tid om att avtalet upphör om optionen inte görs gällande, och om sådan påminnelse inte lämnas övergår avtalet till ett klassiskt hyresavtal inom ramen för 12 kap. jordabalken.
Eftersom olika varianter av hyrköp i viss mån redan används på marknaden bedömer utredningen att det finns behov av reglering. Enligt förslaget ska hyrköparen betala viss hyrköpsavgift till hyrsäljaren, och hyrköp innebär således normalt sett ett dyrare alternativ för hyrköparen, än att köpa sin bostad direkt. Även för hyrsäljaren innebär modellen ökade kostnader och dessutom en osäkerhet om huruvida köpet kommer att bli av. För bostadsutvecklare kan det samtidigt vara ett sätt att nå fler kunder och snabbare omsätta sitt bestånd i svagare marknadstider. Modellen skulle även kunna underlätta för konsumenter att komma in på bostadsmarknaden. Utredningen bedömer dock att en eventuell hyrköpsmodell kommer att användas i begränsad omfattning.
Framtiden och nya möjligheter
De två förslagen ska nu skickas på remiss och det återstår att se om utredningen leder till nya lagar inom området. Det kan redan nu konstateras att om hela eller delar av utredningen blir verklighet så kommer det leda till nya affärsmöjligheter för bostadsutvecklare och fastighetsägare. De nya reglerna förslås träda i kraft 1 juli 2026.